plsone 最終更新日 2025年1月9日
賃貸物件をもつ大家にとって気になるのが、入居者による家賃滞納ではないでしょうか。
家賃収入が減少するという直接的な影響に加えて、入居者本人や連帯保証人に家賃を支払うよう催促しなければならないため、精神的な負担を感じてしまいます。
滞納者が申し訳ないと感じていたり支払う努力をしたり、話せる人であればいいですが、開き直るような人物であれば人間不信すらも感じてしまうかもしれません。
家賃保証会社の役割
そんな家賃滞納問題への決め手となるのが、家賃保証会社です。
入居者が、何らかの事情によって家賃を滞納した場合、家賃保証会社が大家に代位弁済することで収入減少リスクを回避し、同時に支払い催促の負担を減らせます。
一般的であった連帯保証人制度に代わる精度として拡大が見込まれており、不動産ビジネスに老いても重要な役割を持つと考えられています。
その背景にあるのが、2020年4月1日に施行された民法改正です。
以前までの賃貸契約では、連帯保証人の氏名や署名、印鑑がありさえすれば、入居者が滞納した際に家賃を支払うよう催促できましたが、民法改正以降は保証する極度額を設定しなければならなくなりました。
極度額とは、弁済上の上限金額のことであり、契約時に「連帯保証人が最大100万円」の負担をするというような契約を結ばなければなりません。
もし極度額を設定していないと連帯保証人そのものが無効となるため、滞納発生時に催促できなくなります。
また入居者にとっても連帯保証人に高額な負担を求めなければならないため、ためらいが生じることでしょう。
賃貸物件を持つ全ての大家が対象
対象となるのは、賃貸物件を持つ全ての大家です。
中には「うちの入居者には滞納者がいないから必要ない」と思われるかもしれません。
実際に滞納する方は、入居者全体の約10％前後と程度とされており、不安を感じていない大家さんも多くみられます．しかし実際に滞納が発生すると見込んでいた収入が減少するため、物件ローンの返済計画などに影響を及ぼすこととなります。
また最近、注目を集めている投資物件を購入して賃貸ビジネスをしようという1戸だけのオーナーにとって無関係ではありません。
事前に対策講じておくことが、安定した賃貸経営を可能にします。
家賃滞納の原因を考えていくと経済環境の変化に行き着きます。
例えば、新型コロナの発生以降、収入が減ったり、勤務していた会社の経営悪化により解雇されてしまうといった生活環境の変化は、いつどこで起こるかは全く予想が付きません。
ずっと滞納もなく経営できたことが、今後の安定を保証するわけではないのです。
また1戸オーナーにとっても考えておいて欲しいポイントといえます。
複数の入居者がいる場合、入居者の内10％が滞納してもその他の90％の収入でカバーできますが、1戸オーナーの場合は滞納された時点で賃貸収入がゼロになってしまうため、物件のローン返済計画に影響します。
家賃保証会社と契約をすれば、賃貸経営のキャッシュフローを安定させられるため、ローン返済計画が滞るリスクをなくせるはずです。
代位弁済の手続きは保証会社の契約内容によって違う
家賃保証会社は代位弁済してくれますが、その手続きは保証会社の契約内容によって違います。
大きくわけて自動的に代位弁済してくれるものと、大家が保証会社に滞納分を請求するものがあります。
最も人のある自動入金による代位弁済方法は、家賃保証会社が集金管理を行うため、滞納が発生した時点で入金手続きを開始、大家がすることは特にありません。
大家が集金管理をする場合は、滞納分の発生を証明する書類を揃えて保証会社に連絡をして、確認後に滞納分を入金をしてもらえます。
集金管理の手間を省ける自動入金型が、保証サービスの主流になりつつあります。
自動入金型は、大家の集金管理手続きだけでなく、入居者の振込手続きを省けます。
賃貸物件サービスの多くが中小規模の大家によって経営されているため、毎月の期日までに振り込みすることが多くなっています。
保証会社の場合は、自動振込サービスに対応しているため、賃貸契約期間中であれば自動に振り込みとなり負担もかかりません。
大家による集金管理は、オーナーだけでなく入居者にとっても負担になりがちです。
余り知られていませんが、入居者へのケアサービスに力を入れる家賃保証会社も増えています。
家賃滞納が発生した場合、入居者に連絡を入れて滞納理由を確認した上で、経済・生活環境に影響がある場合は、提案やアドバイスもしてくれる用になりました。
これは人口減少による賃貸ビジネス市場の縮小を見越して、中長期を見据えた関係を目指すものです。
まとめ
貧困者サポートに力を入れるNPO法人と提携する保証会社では、何らかの事情で生活困窮に陥ってしまった入居者への食糧支援に対応するなど、まるで親のようなサービスも見られます。
さらに生活保護など行政機関の支援が必要な方の相談に応じたり、場合によっては役所での手続きに同行するなどの事例も増えてきています。
